Welcher Makler in Groß-Umstadt kennt sich mit Sanierung aus?

Gibt es den „Sanierungsmakler“ überhaupt?

Nein. Eine Bezeichnung, die Sanierungswissen bei Maklern belegt, gibt es nicht. Wer gewerbsmäßig Immobilien vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Versagt wird sie, wenn Zweifel an der Zuverlässigkeit bestehen oder der Antragsteller in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt. Eine bautechnische Prüfung gehört nicht dazu, und auch die Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Kalenderjahren gilt nach dem Gesetzeswortlaut für Wohnimmobilienverwalter, nicht für Makler.

Für Sie heißt das: Selbstbeschreibungen wie „Experte für Bestandsimmobilien“ sagen wenig. Was zählt, ist, ob der Makler mit dem Zustand Ihres Hauses arbeitet oder um ihn herum. Ein Makler kann selbst bautechnisch ausgebildet sein oder mit Sachverständigen und Energieberatern zusammenarbeiten. Beides kann gut funktionieren, wenn die Arbeitsteilung offen benannt wird.

Woran erkennen Sie, ob ein Makler Sanierung versteht?

An der Art, wie er Ihr Haus ansieht und wie er darüber spricht. Fünf Merkmale lassen sich in einem Erstgespräch prüfen:

Ein Makler muss kein Bauingenieur sein. Er muss aber erkennen, wann ein Befund den Preis ändert, und das dokumentieren, bevor ein Käufer es findet.

Welche Fragen sollten Sie im Erstgespräch stellen?

Fragen, deren Antworten Sie überprüfen können. Allgemeine Fragen nach Erfahrung lassen sich leicht mit Ja beantworten. Aufschlussreicher sind diese:

1. Wie rechnen Sie den Sanierungsbedarf meines Hauses in den Angebotspreis ein – pauschal oder je Bauteil?
2. Welcher Energieausweis ist für mein Haus vorgeschrieben, und was steht danach in der Anzeige?
3. Welche Pflichten übernimmt ein Käufer mit meinem Haus, und wie sprechen Sie das in der Besichtigung an?
4. Wann würden Sie mir zu einem Bausachverständigen oder Energieberater raten, und wer zahlt ihn?
5. Wie werden bekannte Mängel im Exposé und im Kaufvertrag festgehalten?
6. Liegt mein Grundstück im früheren Sanierungsgebiet Vorstadt oder in der Altstadt, und was folgt daraus?

Wer bei Frage 1 nur einen Prozentabschlag nennt, rechnet nicht mit Ihrem Haus, sondern mit einem Durchschnitt. Bei Frage 4 ist ein „nie“ ebenso auffällig wie ein „immer“.

Makler, Sachverständiger, Energieberater: Wer macht was?

Der Makler ordnet ein und vermarktet; ein Gutachten ersetzt er nicht. Sobald es um verdeckte Schäden, Statik oder einen Wert geht, der vor Gericht oder dem Finanzamt bestehen muss, sind andere zuständig. In Hessen gibt es zusätzlich das Ortsgericht, zu dessen Aufgaben laut Stadt auch Schätzungen des Wertes von Grundstücken gehören.

Sachverständige finden Sie im Sachverständigenverzeichnis der IHK Darmstadt Rhein Main Neckar. Zuständig für Groß-Umstadt ist der Gutachterausschuss für die Landkreise Bergstraße, Darmstadt-Dieburg, Groß-Gerau, Offenbach und den Odenwaldkreis mit Geschäftsstelle in Heppenheim. Fragen Sie den Makler, mit welcher dieser Stellen er bei Häusern mit Sanierungsbedarf zusammenarbeitet und wer die Kosten trägt.

Sanieren oder unsaniert verkaufen?

Das hängt von Zustand, Zeitrahmen und Kapital ab. Gegen eine Komplettsanierung kurz vor dem Verkauf spricht, dass sie Kapital und Zeit bindet und nicht unbedingt die Pläne des Käufers trifft, der eigene Vorstellungen mitbringt. Kleine Instandsetzungen, die Unsicherheit nehmen – eine funktionierende Heizung, ein dichtes Dach, ein geräumtes Haus –, können dagegen genau die Fragen beantworten, an denen Verhandlungen sonst hängen.

Wie sich energetische Maßnahmen vor dem Verkauf rechnen, haben wir in unserem Ratgeber zur energetischen Sanierung einer Immobilie beschrieben. Für die Maklerwahl ist eine andere Frage wichtiger: Rät Ihnen der Makler zu einer Maßnahme, sollte er begründen können, welche Käufergruppe sie anspricht und ob ihr Ergebnis im Exposé nachweisbar ist.

Der Verkauf im Ist-Zustand muss kein Notbehelf sein. Er kann der Ausweg aus einer Rechnung sein, die für den Eigentümer selbst nicht mehr aufgeht. Wer im Ruhestand ein Haus mit großem Sanierungsbedarf bewohnt, rechnet mit der eigenen Nutzungsdauer – ein junger Käufer mit Jahrzehnten, die noch vor ihm liegen. Dieselbe Maßnahme kann sich für den einen nie und für den anderen gut lohnen. Ein Makler mit Sanierungswissen spricht diese Rechnung an, statt Sie zur Sanierung zu drängen oder davon abzuhalten.

Warum eine halb begonnene Sanierung den Verkauf erschwert

Weil Käufer eine unfertige Maßnahme nicht bewerten können. Ein Beispiel: Die alte Heizung wird noch ersetzt, die Dämmung bleibt offen. Was andere Eigentümer berichten: Sie sorgen sich, dass eine Wärmepumpe, die vor der Dämmung eingebaut wurde, danach zu groß ausgelegt sein könnte. Ob das für Ihr Haus zutrifft, kann nur ein Energieberater beurteilen – für den Käufer bleibt die neue Anlage bis dahin eine offene Frage statt eines Pluspunkts.

Was wir in der Praxis beobachten: Einzelne Maßnahmen überzeugen Käufer dann, wenn sie mit Rechnung, Datum und Fachbetrieb belegt sind und zum Gesamtzustand passen. Ein Makler, der Sanierung versteht, fragt deshalb zuerst nach den Unterlagen zu bereits erledigten Arbeiten – und erst danach, was noch gemacht werden könnte.

Wie rechnen Käufer den Sanierungsbedarf ein?

Käufer rechnen nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit der Gesamtinvestition: Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und Sanierung zusammen. Was sich nicht einschätzen lässt, müssen sie mit einem Puffer ansetzen. Ein unklarer Zustand kann deshalb zu vorsichtigeren Angeboten und längeren Verhandlungen führen, ein dokumentierter Zustand zu belastbareren.

Hinzu kommt ein Beratungsgespräch zum Energieausweis, das das Gesetz Käufern von Häusern mit bis zu zwei Wohnungen vorschreibt, sofern es unentgeltlich angeboten wird. Käufer kommen damit informierter in die Verhandlung. Ein Makler, der den Ausweis selbst nicht erklären kann, verliert an dieser Stelle die Gesprächsführung.

In Groß-Umstadt kommt ein Ortsfaktor dazu, der sich aus keinem bundesweiten Durchschnitt ablesen lässt. Was ein neues Dach oder eine neue Heizung kostet, hängt vom Haus ab, nicht von der Bodenrichtwertzone. Der Bodenwert dagegen hängt an der Lage. Nach den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses liegt die oberste Wohnbauzone der Kernstadt um ein Mehrfaches über der Zone von Dorndiel; auch Heubach und Wiebelsbach liegen deutlich unter der Kernstadt, Richen kommt an deren untere Zonen heran.

Die Konsequenz: In der Kernstadt trägt der Grundstückswert einen großen Teil des Kaufpreises, ein Sanierungsstau fällt anteilig weniger ins Gewicht. In den Stadtteilen mit niedrigem Bodenrichtwert macht derselbe Sanierungsbedarf einen viel größeren Teil der Gesamtinvestition aus – und entscheidet dort eher darüber, ob ein Käufer überhaupt rechnet. Ein Makler, der den Preis aus einem Durchschnittswert für die Gesamtstadt ableitet, übersieht genau diesen Unterschied. Wie sich die Stadtteile im Wert unterscheiden, zeigt unsere Seite zum Immobilienwert in Groß-Umstadt.

Was muss beim Energieausweis stimmen?

Er muss vorliegen, der richtige Typ sein und in der Anzeige richtig wiedergegeben werden. Nach § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes – so heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz inzwischen – haben Verkäufer oder Makler dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorzulegen und ihn nach dem Kaufvertrag zu übergeben.

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, es sei denn, das Haus hat das Wärmeschutzniveau von 1977 schon bei Fertigstellung oder durch spätere Modernisierung erreicht. Gerade bei unsanierten Häusern ist der Bedarfsausweis der aussagekräftigere, weil er Bausubstanz und Anlagentechnik bewertet und nicht das Heizverhalten der bisherigen Bewohner.

Liegt der Ausweis bei Veröffentlichung einer Anzeige vor, gehören nach § 87 Ausweisart, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse in die Anzeige. Wir vermitteln Eigentümern dafür auf Wunsch zertifizierte Aussteller; mehr dazu auf unserer Seite zum Energieausweis beim Verkauf. Prüfen Sie die erste Anzeige Ihres Maklers auf diese Angaben – fehlen sie, ist das ein einfacher Test für seine Sorgfalt bei Energiefragen.

Welche Pflichten übernimmt der Käufer – und warum betrifft das Sie?

Weil der Käufer sie einpreist. Zwei Regeln sind beim Verkauf älterer Häuser besonders relevant:

• Oberste Geschossdecke: Nach § 35 des Gebäudemodernisierungsgesetzes muss eine oberste Geschossdecke ohne Mindestwärmeschutz gedämmt werden. Bei Häusern mit bis zu zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer schon am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, greift die Pflicht erst beim Eigentümerwechsel – dann für den neuen Eigentümer, mit einer Frist von zwei Jahren. Sie entfällt, wenn sich die Dämmung nicht in angemessener Frist durch Einsparungen trägt.
• Neue Öl- oder Gasheizung: Wird in ein bestehendes Gebäude eine Gas- oder Ölheizung neu eingebaut, schreibt § 43 desselben Gesetzes ab Ende dieses Jahrzehnts schrittweise steigende Anteile an Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff vor. Ein Käufer, der den Heizungstausch plant, kalkuliert das mit.

Ein Makler, der diese Regeln kennt, kann in der Besichtigung genau sagen, was auf den Käufer zukommt – und was nicht. Damit verhindert er, dass Interessenten aus Unsicherheit einen pauschalen Sicherheitsabschlag ansetzen.

Wie offen müssen Sie Mängel benennen?

So offen, dass Ihnen niemand später vorhalten kann, einen bekannten Mangel verschwiegen zu haben. Ein Kaufvertrag kann die Rechte des Käufers wegen Mängeln ausschließen oder beschränken. Darauf kann sich ein Verkäufer nach § 444 BGB aber nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Der Makler spielt hier eine doppelte Rolle. Er sollte bekannte Mängel aus Ihrem Gespräch ins Exposé übernehmen und darauf achten, dass sie im Notarvertrag stehen. Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass Mängel bei Besichtigungen heruntergespielt wurden – und dass genau dort das Vertrauen verloren ging. Ein Makler, der Ihnen rät, einen Feuchteschaden „nicht anzusprechen“, schadet Ihnen, nicht dem Käufer.

Vorstadt und Altstadt: Was ändern Sanierungsgebiet und Denkmalschutz?

Für Häuser in der Kernstadt gehören zwei Prüfungen in jede Verkaufsvorbereitung. Die erste betrifft die Vorstadt: Dort führte die Stadt über viele Jahre eine förmliche Stadtsanierung durch; als Missstände nennt sie die hohe bauliche Verdichtung und den Sanierungsbedarf der in großen Teilen wertvollen Altbausubstanz. Die Sanierungssatzung für die Vorstadt ist aufgehoben, seither erhebt die Stadt die sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge.

Der Ausgleichsbetrag entspricht nach § 154 BauGB der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwerts. Für den Verkauf heißt das: Käufer fragen, ob der Betrag festgesetzt und bezahlt ist und ob ein Sanierungsvermerk im Grundbuch steht. Ein Makler mit Ortskenntnis klärt das vor der Vermarktung, nicht erst beim Notar.

Die zweite Prüfung betrifft den Denkmalschutz. Die Altstadt ist von Guts- und Adelshöfen geprägt, das Renaissance-Rathaus ist ein Kulturdenkmal. Ob Ihr eigenes Haus Denkmaleigenschaft hat, beantwortet die Untere Denkmalschutzbehörde des Landkreises Darmstadt-Dieburg; sie berät nach eigener Darstellung auch vor Ort zu geplanten Sanierungsmaßnahmen. Für Käufer ist diese Auskunft ein Teil der Sanierungsrechnung, weil Maßnahmen an Kulturdenkmälern abgestimmt werden müssen. Mehr dazu in unserem Beitrag über denkmalgeschützte Immobilien.

Welche Käufer suchen ein Haus mit Sanierungsbedarf?

Drei Gruppen, die unterschiedlich rechnen: Familien, die ein Haus nach eigenen Vorstellungen umbauen wollen; Käufer mit handwerklicher Eigenleistung, für die ein fertig saniertes Haus nicht unbedingt passt; und Kapitalanleger, die Sanierungskosten gegen künftige Mieteinnahmen rechnen. Für Groß-Umstadt ist zusätzlich wichtig, dass es keinen offiziellen Mietspiegel gibt, sondern eine Mietwertübersicht des Gutachterausschusses für den Landkreis. Anleger begründen ihre Mietansätze deshalb über Bestandsmieten.

Ein Makler mit Sanierungswissen richtet Exposé und Besichtigung auf die passende Gruppe aus: Für Selbstausbauer zählen Grundrisse, Leitungswege und Unterlagen, für Familien die Frage, was vor dem Einzug zwingend ist, für Anleger der Zustand der vermietbaren Einheiten.

Wie arbeiten wir bei Häusern mit Sanierungsbedarf?

Wir sind Makler, kein Bauunternehmen und kein Sachverständigenbüro, und wir sagen das im ersten Gespräch. Zu jeder Bewertung gehört bei uns ein Termin vor Ort, der für Eigentümer kostenfrei und unverbindlich ist. Dort nehmen wir Modernisierungen und den energetischen Zustand auf, weil beides in die Preisfindung eingeht.

Wo der Zustand mehr Fragen aufwirft, als wir seriös beantworten können, empfehlen wir einen Bausachverständigen, bevor wir einen Angebotspreis vorschlagen. Für den Energieausweis vermitteln wir zertifizierte Aussteller. Was wir selbst leisten, ist die Übersetzung: aus Befunden eine nachvollziehbare Darstellung für Käufer, aus Käuferfragen eine Verhandlung, die nicht an Unsicherheit scheitert. Unser Büro sitzt in der Carlo-Mierendorff-Straße in Groß-Umstadt; mehr zu uns vor Ort auf unserer Standortseite für Groß-Umstadt.

„Wer in Groß-Umstadt ein älteres Haus verkauft, hat es mit einem anderen Bestand zu tun als in Darmstadt: Zwischen den Guts- und Adelshöfen der Altstadt und der verdichteten Vorstadt steht viel Altbausubstanz, deren Zustand sich nicht aus einer Tabelle ablesen lässt. Hinzu kommt, dass der Bodenwert zwischen Kernstadt und kleinen Stadtteilen eine deutliche Stufe macht – derselbe Sanierungsbedarf wiegt deshalb je nach Straße unterschiedlich schwer. Wir setzen auf Qualität statt Quantität: Wir sehen uns jedes Haus vor Ort an und sagen offen, welche Fragen ein Sachverständiger klären sollte, bevor wir über einen Preis sprechen.“

Francie Lindner, Geschäftsführende Gesellschafterin, Wohndetail Immobilien GmbH

Häufige Fragen

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• Denkmalgeschützte Immobilien verkaufen
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Über diesen Beitrag

Quellen

• § 34c Gewerbeordnung – Immobilienmakler
• § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
• § 35 Gebäudemodernisierungsgesetz – Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes
• § 444 BGB – Haftungsausschluss
• § 154 BauGB – Ausgleichsbetrag des Eigentümers
• Stadt Groß-Umstadt – Sanierung Vorstadt
• Landkreis Darmstadt-Dieburg – Untere Denkmalschutzbehörde