Ja – für Groß-Umstadt sind Makler aus dem Landkreis Darmstadt-Dieburg und aus Darmstadt tätig, die Trennungs- und Scheidungsimmobilien ausdrücklich als Schwerpunkt nennen. Eine geschützte Bezeichnung „Scheidungsmakler“ oder eine gesetzlich geregelte Fachqualifikation dafür gibt es aber nicht. Jeder, der eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung hat, darf auch eine Scheidungsimmobilie vermitteln. Ob ein Makler für Ihre Situation geeignet ist, erkennen Sie deshalb nicht am Etikett, sondern an seiner Arbeitsweise: Er spricht mit beiden Eigentümern, gibt jede Information an beide weiter, begründet den Wert so, dass beide ihn nachvollziehen können, und kennt die Grenzen seiner Rolle bei Recht und Steuern. In Groß-Umstadt kommt hinzu, dass sich die Kernstadt und die acht Stadtteile beim Bodenwert und in ihrer Größe stark unterscheiden – ein Preis für „Groß-Umstadt“ reicht in einer Trennung nicht als gemeinsame Grundlage.
Das Wichtigste in Kürze
- „Spezialisiert auf Scheidungsimmobilien“ ist eine Selbstbeschreibung, kein geprüfter Titel. Prüfen Sie Arbeitsweise und Vertrag, nicht das Schlagwort.
- Gehört das Haus beiden, unterschreiben am Ende beide den Kaufvertrag – deshalb sollten auch beide den Makler beauftragen. Ein Makler, der nur mit einem Partner spricht, ist für eine Trennung der falsche.
- Für einen neutralen Wert gibt es in Groß-Umstadt mehr Wege als die Maklereinschätzung: das Gutachten des Gutachterausschusses, einen Sachverständigen – und in Hessen das Ortsgericht mit seiner Schätzungsaufgabe.
- Für den Zugewinnausgleich zählt der Wert zum Tag, an dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird – nicht der spätere Verkaufspreis.
- Will ein Partner nicht verkaufen, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Ein Makler kann vorher helfen, eine Einigung auf eine Zahl zu finden.
- Rechts- und Steuerfragen gehören zur Anwältin oder zum Steuerberater. Ein seriöser Makler sagt das von sich aus.
Gibt es in Groß-Umstadt Makler mit Schwerpunkt Scheidung?
Ja. Mehrere Maklerbüros aus Darmstadt und dem Landkreis Darmstadt-Dieburg führen Trennung und Scheidung auf ihren Websites als eigenen Leistungsbereich. Manche haben Groß-Umstadt als Tätigkeitsgebiet, ohne hier ein Büro zu haben. Das ist kein Nachteil an sich – aber es lohnt die Frage, wie oft jemand tatsächlich Häuser in Klein-Umstadt, Semd oder Wiebelsbach vermittelt.
Wichtiger als der Standort ist, was hinter dem Schwerpunkt steckt. Eine überprüfbare Zusatzqualifikation steht hinter solchen Angeboten in der Regel nicht. Im Kern stehen drei Versprechen – Neutralität, Diskretion und eine Bewertung, die beide Seiten akzeptieren. Genau diese drei Punkte können Sie im Erstgespräch prüfen. Wie, steht weiter unten.
Was bedeutet „spezialisiert“ – gibt es dafür einen Titel?
Nein. Gesetzlich geregelt ist nur die Grundvoraussetzung: Wer gewerbsmäßig Kaufverträge über Grundstücke vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Eine eigene Erlaubnis, Prüfung oder Kammerzulassung für Scheidungsfälle gibt es nicht. Private Weiterbildungen mit Titeln wie „Fachmakler“ oder „Spezialist für Scheidungsimmobilien“ werden angeboten, sind aber nicht staatlich geregelt und sagen über die Qualität der Arbeit wenig.
Für Sie heißt das: Lassen Sie sich die Spezialisierung nicht behaupten, sondern zeigen. Fragen Sie, wie der Makler mit zwei Auftraggebern umgeht, die nicht mehr miteinander sprechen, wie er Angebote weitergibt und was er tut, wenn einer der beiden Ex-Partner einen Preis ablehnt. Wer darauf konkret antwortet, hat solche Fälle schon begleitet.
Brauche ich bei einer Scheidung überhaupt einen Makler?
Nicht in jedem Fall. Ein Makler wird gebraucht, wenn verkauft werden soll, oder wenn Sie vor der Entscheidung einen belastbaren Marktwert brauchen. Wer das Haus übernimmt, braucht ihn meist nur für die Bewertung – oder gar nicht, wenn ein Gutachten eingeholt wird.
| Weg | Was passiert | Wann ein Makler hilft |
|---|---|---|
| Verkauf an Dritte | Haus wird verkauft, Kredit abgelöst, Rest geteilt | Bewertung, Vermarktung, Käuferprüfung, Notartermin |
| Übernahme durch einen Partner | Einer zahlt den anderen aus und übernimmt den Kredit | Marktwert als Grundlage für die Auszahlung |
| Vermietung als Zwischenlösung | Beide bleiben Eigentümer, die Miete trägt die Kosten | Mietansatz, Mietersuche – bei weiterem Streit selten tragfähig |
| Teilungsversteigerung | Gericht versteigert auf Antrag eines Miteigentümers | Keine Maklerrolle; Makler hilft vorher, sie zu vermeiden |
Bei der Vermietung gilt in Groß-Umstadt eine Besonderheit: Einen offiziellen Mietspiegel gibt es nicht, nur eine Mietwertübersicht des Gutachterausschusses für den Landkreis. Wer als Zwischenlösung vermietet, muss die Miete deshalb mit Vergleichsobjekten begründen – sonst entsteht der nächste Streit, diesmal über den Mietansatz. Die Wege im Einzelnen beschreibt unser Ratgeber zur Immobilie nach der Scheidung.
Wer muss den Makler beauftragen – einer oder beide?
Stehen beide im Grundbuch, beauftragen beide. Verkaufen kann nur, wer Eigentümer ist, und den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben beide Miteigentümer. Ein Maklervertrag, den nur einer schließt, führt deshalb in eine Sackgasse: Der Makler vermarktet, der andere unterschreibt am Ende nicht.
Steht nur einer im Grundbuch, ist der Fall nicht automatisch einfacher. Leben Sie im gesetzlichen Güterstand und ist das Haus praktisch das ganze Vermögen des Eigentümers, kann er sich nach § 1365 BGB nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, darüber zu verfügen. Ob das im Einzelfall greift, klärt die Anwältin – der Makler sollte die Frage aber kennen und stellen, bevor er inseriert.
Sinnvoll ist ein gemeinsamer Auftrag mit drei Zusätzen im Vertrag:
- Beide erhalten jede Information gleichzeitig und schriftlich, auch Angebote unter Preisvorstellung.
- Entscheidungen über Preis, Preisänderung und Annahme eines Angebots treffen beide.
- Für Besichtigungen ist geregelt, wer Schlüssel hat und wie der Partner, der noch im Haus wohnt, vorher informiert wird.
Darf ein Makler für beide Ehepartner gleichzeitig arbeiten?
Ja. Beide Ehepartner sind gemeinsam die Verkäuferseite; das ist keine unzulässige Doppeltätigkeit. Problematisch wäre es, wenn der Makler vertragswidrig zugleich für die Käuferseite tätig würde – dann kann sein Anspruch auf Provision und Aufwendungsersatz nach § 654 BGB entfallen.
Neutral heißt in der Trennung etwas anderes als im normalen Verkauf: Der Makler darf zwischen den beiden Auftraggebern keine Partei ergreifen, auch nicht für den, der häufiger anruft. Fragen Sie, wie er das sicherstellt – etwa durch gemeinsame Termine, schriftliche Zusammenfassungen an beide und die Regel, dass kein Gespräch über den Preis mit nur einem Partner geführt wird.
Wer zahlt die Provision bei einer Scheidungsimmobilie?
Die Verkäuferseite zahlt ihren Anteil gemeinsam, so wie sie gemeinsam verkauft. Üblich ist, dass die Provision vom Erlös abgezogen wird, bevor dieser geteilt wird. Wie die Kosten zwischen Ihnen aufgeteilt werden, regeln Sie untereinander – am besten im Maklervertrag oder in einer Scheidungsfolgenvereinbarung.
Gegenüber dem Käufer gelten beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses dieselben Regeln wie sonst: Lässt sich der Makler von beiden Kaufvertragsparteien bezahlen, darf er das nach § 656c BGB nur in gleicher Höhe. Einen Scheidungszuschlag oder -rabatt sieht das Gesetz nicht vor; die Provisionshöhe ist frei verhandelbar.
Wie wird der Wert neutral ermittelt?
Mit einer Bewertung, die beide Partner gemeinsam beauftragen und die beide vorab sehen. Ein zentraler Streitpunkt in Trennungen ist oft nicht die Frage, ob verkauft wird, sondern zu welchem Wert. Wer das Haus behalten will, hält ihn eher für niedrig; wer auszieht, eher für hoch. Was andere Eigentümer berichten: Die Unsicherheit, wie der Wert fair und belastbar ermittelt wird, begleitet viele Betroffene stärker als die Frage nach dem Verkauf selbst.
Für Groß-Umstadt stehen vier Wege zur Verfügung:
| Weg | Wer | Wofür es taugt |
|---|---|---|
| Marktpreiseinschätzung eines Maklers | Makler mit Ortskenntnis | Verkaufsentscheidung, Angebotspreis, Verhandlungsbasis |
| Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses | Gutachterausschuss für die Landkreise Bergstraße, Darmstadt-Dieburg, Groß-Gerau, Offenbach und den Odenwaldkreis, Geschäftsstelle Heppenheim | Amtliche Grundlage, auf Antrag des Eigentümers |
| Gutachten eines Sachverständigen | etwa aus der Sachverständigenliste der IHK Darmstadt | Auseinandersetzung mit Anwälten oder vor Gericht |
| Schätzung durch das Ortsgericht | Ortsgericht der Stadt Groß-Umstadt | hessische Besonderheit; vorher klären, ob sie für Ihren Zweck reicht |
Gutachterausschuss. Als Eigentümer können Sie beim Gutachterausschuss ein Gutachten über den Verkehrswert beantragen. Die Gebühren richten sich nach der Höhe des ermittelten Werts. Für Groß-Umstadt ist nicht die Stadt zuständig, sondern der regionale Ausschuss mit Geschäftsstelle beim Amt für Bodenmanagement Heppenheim – dort liegt auch die Kaufpreissammlung, aus der die Bodenrichtwerte abgeleitet werden.
Ortsgericht. In Hessen gibt es eine Stelle, die Ratgeber aus anderen Bundesländern nicht kennen: Die Ortsgerichte sind Hilfsbehörden der ordentlichen Gerichte und unter anderem für Schätzungen des Wertes von Grundstücken zuständig. Groß-Umstadt hat vier Ortsgerichtsbezirke: Bezirk I für die Kernstadt, Raibach und Dorndiel, Bezirk II für Wiebelsbach und Heubach, Bezirk III für Kleestadt, Klein-Umstadt und Richen, Bezirk IV für Semd. Die Ortsgerichte arbeiten ehrenamtlich und haben keine festen Sprechstunden – planen Sie Vorlauf ein und klären Sie mit Ihrer Anwältin, ob eine solche Schätzung für Ihre Auseinandersetzung genügt oder ob ein Gutachten nötig ist.
Warum ein Mittelwert nicht reicht. Zwischen der höchsten Bodenrichtwertzone der Kernstadt und Dorndiel liegt der Bodenrichtwert um mehr als das Vierfache auseinander (BORIS Hessen, Stichtag 01.01.2026). Wer in einer Trennung mit einem Durchschnittswert für die Gesamtstadt rechnet, liefert dem Partner, der sich benachteiligt fühlt, das Argument gleich mit. Eine Bewertung muss deshalb mit Vergleichen aus genau Ihrer Lage arbeiten.
Welcher Stichtag gilt für den Wert?
Für den Zugewinnausgleich zählt nach § 1384 BGB der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags – nicht der Tag des Auszugs und nicht der spätere Verkaufstag. Wird das Haus erst danach verkauft, kann der erzielte Preis vom Wert am Stichtag abweichen, nach oben wie nach unten.
Für die Bewertung heißt das: Sagen Sie dem Makler oder Gutachter, wofür der Wert gebraucht wird. Eine Marktpreiseinschätzung für den Verkauf blickt nach vorn; ein Wert für den Zugewinnausgleich muss auf einen Stichtag bezogen sein. Beides kann sich unterscheiden, und beides kann im selben Verfahren gebraucht werden.
Darf ich während des Trennungsjahres im Haus bleiben – und was ist mit Besichtigungen?
Während des Getrenntlebens kann ein Ehegatte nach § 1361b BGB verlangen, dass ihm die Ehewohnung ganz oder teilweise allein überlassen wird, soweit das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Der Partner, der die Wohnung überlässt, kann vom anderen eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht.
Für den Verkauf hat das zwei Folgen. Erstens: Wohnt einer noch im Haus, braucht jede Besichtigung seine Mitwirkung. Ein Makler, der das nicht von Anfang an regelt, verliert Wochen. Zweitens: Was andere Eigentümer berichten: Die Nutzungsvergütung wird mitunter erst bei der Abrechnung des Erlöses zum Streitpunkt. Klären Sie sie mit der Anwältin, bevor der Notartermin steht.
Was passiert, wenn ein Partner nicht verkaufen will?
Dann bleibt am Ende die Teilungsversteigerung. Jeder Miteigentümer kann beim Gericht beantragen, das Haus zur Aufhebung der Gemeinschaft zu versteigern (§ 180 ZVG). Ein Ehegatte oder früherer Ehegatte kann die einstweilige Einstellung beantragen, wenn das zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist – aufgehoben ist das Verfahren damit nicht.
Eine Versteigerung ist selten die bessere Lösung: Sie dauert, ist öffentlich und der Zuschlag hängt davon ab, wer an diesem Tag bietet. Was andere Eigentümer berichten: Der Antrag wird manchmal nicht als letzter Ausweg gestellt, sondern als Druckmittel. Ein Makler kann hier nichts erzwingen – aber er kann mit einer nachvollziehbaren Bewertung und einem klaren Vermarktungsplan zeigen, was ein freihändiger Verkauf realistisch bringt. Das ist oft die Zahl, an der sich eine Einigung festmachen lässt.
Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?
Er bleibt, bis er abgelöst oder umgestellt ist. Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften beide gegenüber der Bank weiter – unabhängig davon, wer auszieht und wer im Grundbuch steht. Übernimmt ein Partner das Haus, muss die Bank zustimmen, dass der andere aus der Haftung entlassen wird. Das ist ein eigenes Hindernis, unabhängig vom familienrechtlichen Ausgleich: Die Einigung zwischen den Ex-Partnern nützt wenig, wenn die Bank die Übernahme allein nicht finanziert.
Sprechen Sie deshalb früh mit der Bank, bevor Sie sich auf die Übernahme festlegen. Beim Verkauf wird der Kredit in der Regel aus dem Erlös abgelöst; ob dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, steht im Darlehensvertrag.
Fallen beim Verkauf nach der Trennung Steuern an?
Möglicherweise. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Bei einer Trennung ist genau das der heikle Punkt: Wer ausgezogen ist, nutzt das Haus nicht mehr selbst. Ob die Ausnahme für ihn noch greift, hängt vom Zeitpunkt des Auszugs, des Verkaufs und vom Einzelfall ab. Lassen Sie das vom Steuerberater prüfen, bevor Sie den Verkaufszeitpunkt festlegen – ein Makler sollte Sie darauf hinweisen, die Frage aber nicht selbst beantworten.
Wie bleibt der Verkauf in Groß-Umstadt diskret?
Durch eine Vermarktung, die nicht mit dem großen Inserat beginnt. In Groß-Umstadt kennt man sich, und das gilt in den kleineren Stadtteilen noch mehr als in der Kernstadt. Dorndiel ist nach Angaben der Stadt der kleinste Stadtteil, ein Haufendorf in einem Talkessel; dort fällt ein Verkaufsschild sofort auf, und die Frage nach dem Warum folgt schnell. Für viele, die sich gerade trennen, ist das eine zusätzliche Belastung, gerade wenn Kinder im Ort zur Schule gehen.
Ein diskreter Immobilienverkauf beginnt deshalb mit vorgemerkten, geprüften Interessenten, ohne Adresse im Inserat und mit Besichtigungen nur nach Finanzierungsnachweis. Fragen Sie den Makler, ob er so arbeiten kann und wie lange er es versuchen würde, bevor er öffentlich inseriert.
Kernstadt und Vorstadt. Für die Vorstadt in der Kernstadt hat die Stadt nach dem Ende der förmlichen Sanierung sanierungsrechtliche Ausgleichsbeträge erhoben. Liegt Ihr Haus dort, fragen Käufer nach dem Bescheid und danach, ob der Betrag bezahlt ist. Das sollte vor der Vermarktung geklärt sein – sonst wird in der Verhandlung aus einer Unterlagenfrage eine Preisfrage, und in einer Trennung jede Preisfrage zur Streitfrage.
Welche Stellen sind für Groß-Umstadt zuständig?
| Anliegen | Stelle |
|---|---|
| Grundbuchauszug, Eigentümereintrag | Grundbuchamt beim Amtsgericht Dieburg |
| Verkehrswertgutachten, Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlung | Gutachterausschuss, Geschäftsstelle Amt für Bodenmanagement Heppenheim |
| Schätzung, Beglaubigung von Unterschriften | Ortsgericht Groß-Umstadt, Bezirk I bis IV je nach Stadtteil |
| Sachverständige | Sachverständigenliste der IHK Darmstadt Rhein Main Neckar |
| Baulasten | Bauaufsicht des Landkreises Darmstadt-Dieburg |
Woran erkenne ich im Erstgespräch einen geeigneten Makler?
An den Antworten auf diese Fragen:
- Sprechen Sie mit uns beiden gemeinsam – und wie verfahren Sie, wenn einer von uns nicht zum Termin kommt?
- Wie stellen Sie sicher, dass wir beide jede Information und jedes Angebot gleichzeitig bekommen?
- Auf welche Vergleichsverkäufe in unserem Stadtteil stützen Sie den Wert?
- Wofür taugt Ihre Einschätzung – und wann raten Sie zu einem Gutachten?
- Wie organisieren Sie Besichtigungen, solange einer von uns noch im Haus wohnt?
- Können Sie zunächst ohne öffentliches Inserat vermarkten?
- Welche Fragen geben Sie an Anwalt, Steuerberater oder Bank ab?
Achten Sie auch darauf, was der Makler nicht tut: Er verspricht keinen Preis, der beide zufriedenstellt, er bewertet nicht am Telefon, und er gibt keine Auskunft dazu, wer im Zugewinnausgleich wie viel bekommt.
„Groß-Umstadt ist keine Großstadt wie Darmstadt, hier spricht sich ein Verkauf schnell herum – erst recht in einem kleinen Stadtteil. Zwischen der Kernstadt und den kleineren Stadtteilen liegen beim Bodenwert und in der Größe der Orte deutliche Unterschiede, und in einer Trennung muss jede Zahl für beide nachvollziehbar sein. Deshalb sprechen wir mit beiden Eigentümern, geben jede Information an beide weiter und setzen auf Qualität statt Quantität.“
Francie Lindner, Geschäftsführende Gesellschafterin, Wohndetail Immobilien GmbH
Häufige Fragen
Gibt es in Groß-Umstadt Makler, die auf Scheidungsimmobilien spezialisiert sind?
Ja, mehrere Makler aus dem Landkreis Darmstadt-Dieburg und aus Darmstadt, die auch für Groß-Umstadt tätig sind, nennen Trennung und Scheidung als Schwerpunkt. Eine geschützte Bezeichnung oder geregelte Zusatzqualifikation dafür gibt es nicht. Entscheidend ist, dass der Makler beide Eigentümer gleich behandelt und den Wert nachvollziehbar begründet.
Kann ein Makler beide Ehepartner gleichzeitig vertreten?
Ja. Beide Ehepartner bilden zusammen die Verkäuferseite. Der Makler sollte mit beiden sprechen, beide gleich informieren und Entscheidungen über Preis und Angebote nur mit beiden treffen.
Kann ich die Immobilie während des Trennungsjahres verkaufen?
Ja, wenn beide Eigentümer zustimmen und unterschreiben. Steht nur einer im Grundbuch, kann im gesetzlichen Güterstand die Einwilligung des anderen nötig sein, wenn das Haus praktisch sein ganzes Vermögen ist. Lassen Sie das vorab anwaltlich prüfen.
Wer bezahlt den Makler bei einer Scheidung?
Die Verkäuferseite zahlt ihren Provisionsanteil gemeinsam, meist aus dem Erlös vor dessen Aufteilung. Wie Sie die Kosten untereinander aufteilen, legen Sie im Maklervertrag oder in einer Scheidungsfolgenvereinbarung fest.
Reicht eine Maklerbewertung für den Zugewinnausgleich?
Für eine Einigung zwischen den Partnern oft ja. Kommt es zum Streit vor Gericht, wird meist ein Gutachten gebraucht – vom Gutachterausschuss oder einem Sachverständigen. Wichtig ist der Stichtag: die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags.
Was kann ich tun, wenn mein Ex-Partner den Verkauf blockiert?
Zuerst eine gemeinsame, nachvollziehbare Bewertung anbieten und eine Mediation oder anwaltliche Vermittlung prüfen. Als letzter Weg kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Sie ist öffentlich und ihr Ergebnis schwer vorherzusehen.
Weiterlesen
- Was mit der gemeinsamen Immobilie nach der Scheidung passiert
- Was ist Ihre Immobilie in Groß-Umstadt wert?
- Wohndetail Immobilien in Groß-Umstadt
- Wie Käufer vor dem Notartermin auf Bonität geprüft werden
Über diesen Beitrag
Dieser Beitrag wird verantwortet von der Wohndetail Immobilien GmbH, Carlo-Mierendorff-Straße 10, 64823 Groß-Umstadt. Geschäftsführung: Francie Lindner. Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch den Landrat des Landkreises Darmstadt-Dieburg. Amtsgericht Darmstadt, HRB 106636. Mehr über die Wohndetail Immobilien GmbH
Die Angaben dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Quellen
- Gewerbeordnung, § 34c – Erlaubnispflicht für Immobilienmakler
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 654 – Verwirkung des Lohnanspruchs
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 656c – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 1361b – Ehewohnung bei Getrenntleben
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 1365 – Verfügung über Vermögen im Ganzen
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 1384 – Berechnungszeitpunkt bei Scheidung
- Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, § 180
- Einkommensteuergesetz, § 23 – Private Veräußerungsgeschäfte
- Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation: Verkehrswertgutachten
- Stadt Groß-Umstadt: Ortsgericht
- Stadt Groß-Umstadt: Miet- und Bodenrichtwerte
- Stadt Groß-Umstadt: Stadtteile
- Stadt Groß-Umstadt: Sanierung Vorstadt
- Amtsgericht Dieburg: Zuständigkeit
