Immobilie in Groß-Umstadt geerbt – was tun?

Was muss ich in den ersten Wochen nach dem Erbfall tun?

In den ersten Wochen geht es um Fristen, nicht um die Zukunft des Hauses. Drei Dinge stehen an. Erstens die Entscheidung über die Annahme: Ausschlagen können Sie nur binnen sechs Wochen, nachdem Sie vom Erbfall und Ihrer Berufung als Erbe erfahren haben. Zuständiges Nachlassgericht für Groß-Umstadt ist das Amtsgericht Dieburg. Zweitens die Anzeige beim Finanzamt binnen drei Monaten. Zuständig ist nicht Ihr Wohnsitzfinanzamt, sondern das Finanzamt am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person. Hessen hat die Erbschaftsteuer in drei Finanzämtern gebündelt; für die Bezirke der Finanzämter Darmstadt und Dieburg – und damit für Groß-Umstadt – ist das Finanzamt Fulda zuständig. Drittens der Erbnachweis über Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament.

Für Sie heißt das: Sind die drei Punkte erledigt, drängt rechtlich nichts mehr. Eine Frist, bis wann eine geerbte Immobilie verkauft, vermietet oder bezogen sein muss, gibt es nicht.

Welche Kosten laufen ab dem Erbfall weiter?

Ab dem Erbfall sind Sie Eigentümer, und damit tragen Sie die Kosten des Hauses – auch wenn noch niemand weiß, was daraus wird. Dazu gehören Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Abwasser- und Abfallgebühren, Strom und Heizung, im Winter auch zum Schutz vor Frostschäden, und die Pflege von Garten, Gehweg und Dach.

Zwei Punkte gehen in den ersten Monaten leicht unter. Die Wohngebäudeversicherung muss weiterlaufen, und ein dauerhaft leerstehendes Haus kann für den Versicherer eine Gefahrerhöhung sein, die Sie ihm unverzüglich anzeigen müssen (§ 23 VVG). Wer das versäumt, riskiert im Schadensfall Streit um die Leistung. In Groß-Umstadt meldet die Stadt den Wechsel des Eigentümers bei den Abfallgefäßen über das Formular „Mitteilung über einen Eigentümerwechsel“ beim UmStadtBüro; dort wird ausdrücklich abgefragt, ob der Voreigentümer verstorben ist und ob der neue Eigentümer Erbe ist.

Die Konsequenz für die Entscheidung: Warten ist erlaubt, aber nicht kostenlos. Rechnen Sie die monatlichen Kosten eines leerstehenden Hauses gegen den Zeitraum, den Sie sich für die Entscheidung nehmen wollen.

Welche Möglichkeiten habe ich mit dem geerbten Haus?

Es gibt vier Wege, und jeder hat eine Bedingung, an der er scheitern kann.

Die Reihenfolge der folgenden Abschnitte folgt dieser Tabelle. Vorher lohnt aber ein Blick ins Grundbuch und auf den Zustand des Hauses, weil beides alle vier Wege einschränken kann.

Was sollte ich vor der Entscheidung im Grundbuch prüfen?

Bevor Sie über Nutzung oder Verkauf entscheiden, gehört ein aktueller Grundbuchauszug auf den Tisch. Interessant sind zwei Abteilungen. In Abteilung III stehen Grundschulden. Eine eingetragene Grundschuld heißt nicht zwingend, dass noch ein Kredit läuft – möglich ist auch, dass das Darlehen getilgt und die Grundschuld nur nie gelöscht wurde. Das klärt eine Anfrage bei der eingetragenen Bank. In Abteilung II stehen Rechte Dritter, etwa ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch. Ein Wohnrecht, das die verstorbene Person selbst hatte, endet mit ihrem Tod. Ein Wohnrecht zugunsten einer anderen Person – etwa eines Lebensgefährten – bleibt dagegen bestehen und geht mit dem Haus auf Sie über.

Für Sie heißt das: Ein fremdes Wohnrecht verändert jede der vier Optionen. Selbst einziehen geht nur in die Räume, die nicht belastet sind, vermieten ebenso, und ein Käufer zahlt für ein belastetes Haus deutlich weniger. Bevor Sie also über Wege nachdenken, sollte feststehen, ob das Haus frei verfügbar ist.

Welche Sanierungspflichten treffen mich als neuen Eigentümer?

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus erbt, übernimmt unter Umständen eine Nachrüstpflicht, die die Vorbesitzer nicht hatten. Das Gebäudeenergierecht, inzwischen unter dem Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geführt, verlangt, dass die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum einen Mindestwärmeschutz hat. Eigentümer, die schon seit Anfang 2002 selbst in ihrem Haus wohnten, waren von dieser Pflicht ausgenommen. Sie greift erst beim ersten Eigentumsübergang danach – und das kann der Erbfall sein. Dann hat der neue Eigentümer zwei Jahre ab diesem ersten Eigentumsübergang Zeit, die Decke oder alternativ das Dach darüber zu dämmen. Hat die verstorbene Person das Haus erst später gekauft, lief die Frist schon bei ihr. Eine Ausnahme gilt, wenn Sie selbst darin wohnen und sich die Kosten in angemessener Zeit nicht durch Einsparungen erwirtschaften lassen.

Für die Entscheidung ist das ein Kostenpunkt, kein Hindernis: Die Dämmung einer obersten Geschossdecke ist eine einzelne, klar abgegrenzte Maßnahme. Wichtiger ist, was ein Energieberater bei dieser Gelegenheit sonst noch feststellt – Heizung, Fenster, Dach. Wer verkaufen will, braucht ohnehin einen Energieausweis, der spätestens bei der Besichtigung vorzulegen ist (§ 80 GModG). Wer behalten will, sollte die Sanierung durchrechnen lassen, bevor er sich festlegt.

In Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass unklare Sanierungspflichten Erben verunsichern, weil sie nicht wissen, welche Kosten auf sie zukommen. Die Sorge ist berechtigt, die Lösung ist aber einfach: Eine Bestandsaufnahme mit Kostenschätzung vor der Entscheidung ersetzt die Unsicherheit durch eine Zahl.

Lohnt es sich, selbst in das geerbte Haus einzuziehen?

Selbst einziehen lohnt sich vor allem dann, wenn Sie als Kind oder Ehepartner erben und tatsächlich langfristig dort wohnen wollen. Dann kann das Haus vollständig von der Erbschaftsteuer befreit sein. Für Ehepartner gilt das ohne Größengrenze, für Kinder bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern – Voraussetzung ist jeweils, dass Sie das Haus unverzüglich selbst beziehen und zehn Jahre lang selbst bewohnen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Ziehen Sie vorher aus, vermieten oder verkaufen Sie, entfällt die Befreiung rückwirkend – es sei denn, zwingende Gründe, etwa Pflegebedürftigkeit, hindern Sie an der Selbstnutzung.

Diese Zehnjahresbindung ist die eigentliche Entscheidung. Wer das Elternhaus bezieht, um es in drei Jahren doch zu verkaufen, zahlt die Steuer nach. Ob überhaupt Erbschaftsteuer anfiele, hängt vom Wert und den Freibeträgen ab. Liegt der Wert des gesamten Erbes unter Ihrem persönlichen Freibetrag, spielt die Befreiung keine Rolle, und Sie sind in der Nutzung frei.

Liegt der Wert darüber und fehlt das Geld für die Steuer, gibt es einen zweiten Weg: Das Finanzamt kann die Erbschaftsteuer auf eine selbst genutzte oder vermietete Wohnimmobilie auf Antrag bis zu zehn Jahre stunden, wenn Sie sie nur durch einen Verkauf aufbringen könnten (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Bei einem Erbe fallen dafür keine Stundungszinsen an. Die Stundung endet, sobald Sie verkaufen.

Was andere Eigentümer berichten: Die Bindung an das Elternhaus erschwert eine nüchterne Entscheidung. Eine Frage hilft hier weiter: Würden Sie dieses Haus in diesem Zustand an dieser Stelle auch kaufen, wenn es nicht das Ihrer Eltern wäre?

Wann ist Vermieten die bessere Wahl?

Vermieten passt, wenn Sie die Immobilie als Vermögen halten wollen, niemand aus der Familie einziehen möchte und das Haus ohne größere Sanierung vermietbar ist. Steuerlich hat Vermieten zwei Seiten. Beim Erbe selbst ist ein zu Wohnzwecken vermietetes Haus mit 90 Prozent seines Werts anzusetzen (§ 13d ErbStG) – eine Entlastung, aber keine Befreiung. Die Familienheim-Befreiung schließt Vermietung dagegen aus. Beim späteren Verkauf läuft die Zehnjahresfrist für den Veräußerungsgewinn weiter ab dem Kauf durch den Verstorbenen.

Für Groß-Umstadt kommt ein örtlicher Punkt dazu: Einen offiziellen Mietspiegel gibt es für die Stadt nicht. Der Gutachterausschuss führt für den Landkreis Darmstadt-Dieburg eine Mietwertübersicht. Für Sie heißt das: Die Miethöhe müssen Sie selbst begründen – bei der Erstvermietung über vergleichbare Angebote und die Mietwertübersicht, bei einer späteren Erhöhung über Vergleichswohnungen oder ein Gutachten statt über einen Mietspiegel. Das ist mehr Aufwand als in Städten mit qualifiziertem Mietspiegel.

Und eine Frage, die vor der Rendite steht: Wollen Sie Vermieter sein? Wer weiter weg wohnt, braucht jemanden vor Ort für Besichtigungen, Reparaturen und Abrechnungen. Was andere Eigentümer berichten: Manche Erben wollen eine bestehende Vermietung bewusst nicht fortführen und verkaufen lieber, auch wenn Haus und Mieter keine Probleme machen. Das ist keine Fehlentscheidung, sondern eine Abwägung zwischen Ertrag und eigener Zeit.

Wann ist Verkaufen die bessere Wahl?

Verkaufen passt, wenn niemand das Haus nutzen will, wenn eine Erbengemeinschaft aufgelöst werden soll oder wenn der Sanierungsbedarf den Nutzen für die Familie übersteigt. Steuerlich hängt der Verkauf an einer Frist: Liegt der Kauf durch die verstorbene Person mehr als zehn Jahre zurück, bleibt der Gewinn einkommensteuerfrei, denn die Frist beginnt mit dem Erbfall nicht neu. Wurde das Haus erst kürzlich erworben, kommt es auf die Eigennutzung an – das gehört vor dem Notartermin in die Steuerberatung.

Zwei Fehler sind vermeidbar. Erstens: verkaufen, nachdem man die Familienheim-Befreiung in Anspruch genommen hat – dann wird die Erbschaftsteuer nachträglich fällig. Zweitens: verkaufen, bevor alle Miterben zugestimmt haben. Über ein Haus in einer Erbengemeinschaft können die Erben nur gemeinsam verfügen. Fehlt eine Unterschrift erst beim Notartermin, platzt der Termin, und der Käufer muss neu überzeugt werden.

Gehört zum Erbe neben dem Haus auch eine Fläche rund um die Odenwälder Weininsel – ein Weinbergsstück, eine Streuobstwiese –, kann deren Verkauf nach dem Grundstückverkehrsgesetz genehmigungspflichtig sein. Es kann sinnvoll sein, Haus und Fläche getrennt zu verkaufen, damit der Hausverkauf nicht auf die Genehmigung wartet.

Was tun, wenn einer von uns im Elternhaus bleiben will?

Will ein Miterbe das Haus behalten, kann er es übernehmen und die anderen auszahlen. Diese Übernahme zur Teilung des Nachlasses ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Das ist ein spürbarer Vorteil gegenüber einem Verkauf an Fremde, bei dem der Käufer diese Steuer trägt. Die Übernahme wird notariell beurkundet; die Auszahlung der Geschwister muss der Übernehmende in der Regel finanzieren. Klären Sie deshalb die Finanzierung mit der Bank, bevor die Miterben sich auf einen Betrag festlegen.

Die rechtliche Konstruktion ist einfach; der Streitpunkt ist der Wert. Was andere Eigentümer berichten: Geschwister fürchten, das Elternhaus zur Aufteilung verkaufen zu müssen, obwohl einer von ihnen darin wohnen bleiben möchte. Wer bleibt, möchte einen niedrigen Wert, wer ausgezahlt wird, einen hohen. Hilfreich ist eine Bewertung, die alle gemeinsam beauftragen und deren Ergebnis alle vorher als Grundlage akzeptieren. Einigt man sich nicht, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen, und am Ende steht die Teilungsversteigerung – ein Verfahren, in dem der Preis nicht mehr in der Hand der Erben liegt.

Ein Detail für Groß-Umstadt: Das hessische Ortsgericht schätzt auf Antrag den Wert von Grundstücken. Diese Schätzung kann ein erster gemeinsamer Anhaltspunkt sein. Für eine Auszahlung, über die später niemand streiten soll, reicht sie in der Regel nicht; dafür braucht es eine Marktwerteinschätzung oder ein Verkehrswertgutachten.

Welche Rolle spielt der Stadtteil für die Entscheidung?

Der Stadtteil entscheidet mit, weil sich in Groß-Umstadt der Grundstückswert zwischen Kernstadt und Stadtteilen stark unterscheidet, die Kosten einer Sanierung aber nicht. Nach den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses liegt die Spitzenzone der Kernstadt zum Stichtag 1. Januar 2026 um mehr als das Vierfache über Dorndiel; die oberen Zonen von Richen reichen an die unteren der Kernstadt heran, während Heubach und Wiebelsbach in ihren Seitentälern deutlich darunter liegen.

Für Sie heißt das: Eine neue Heizung oder ein neues Dach kostet in Dorndiel so viel wie in der Kernstadt. Bei einem Haus mit großem Sanierungsstau in einem Stadtteil mit niedrigem Bodenwert frisst die Sanierung einen größeren Teil des Gesamtwerts. Dort spricht mehr für einen Verkauf an jemanden, der selbst saniert, oder für eine Übernahme durch einen Miterben, der Eigenleistung einbringt. In der Kernstadt und in Richen trägt dagegen schon der Grundstückswert einen erheblichen Teil, und eine Sanierung vor Vermietung oder Selbstnutzung ist leichter zu rechtfertigen. Ein Mittelwert für die ganze Stadt sagt über Ihr Grundstück nichts; maßgeblich ist die Bodenrichtwertzone, die Sie in BORIS Hessen nachsehen können.

In der Kernstadt gibt es eine zweite Besonderheit. Für das Gebiet Vorstadt bestand über Jahre eine Sanierungssatzung; sie ist aufgehoben, danach wurden Ausgleichsbeträge erhoben. Die Stadt beschreibt das Gebiet mit hoher baulicher Verdichtung und in großen Teilen wertvoller Altbausubstanz. Wer dort erbt, prüft im Grundbuch, ob noch ein Sanierungsvermerk eingetragen ist und ob ein Ausgleichsbetrag gezahlt wurde – bei jeder der vier Optionen, spätestens aber vor einem Verkauf.

Auch die Ansprechpartner hängen am Stadtteil. Das Ortsgericht der Stadt Groß-Umstadt ist in vier Bezirke geteilt; wer in Semd erbt, wendet sich für Beglaubigungen oder eine Grundstücksschätzung an Bezirk IV, wer in Kleestadt, Klein-Umstadt oder Richen erbt, an Bezirk III. Weil die Ortsgerichte ehrenamtlich arbeiten und keine festen Sprechstunden haben, lohnt es sich, früh einen Termin zu vereinbaren, wenn die Schätzung Grundlage für die Entscheidung unter Miterben sein soll.

Was kostet es, erst einmal gar nichts zu entscheiden?

Nichts zu entscheiden ist auch eine Entscheidung – nur eine, die niemand bewusst trifft.

Rechtlich ist Abwarten zulässig. Praktisch hat es drei Folgen. Erstens laufen die Kosten weiter, ohne dass Einnahmen dagegenstehen. Zweitens altert ein unbewohntes Haus schneller: Feuchtigkeit, ungenutzte Leitungen, ein Garten, der zuwächst. Drittens laufen zwei Fristen, die Sie nicht vergessen sollten – die gebührenfreie Grundbuchberichtigung endet zwei Jahre nach dem Erbfall, und eine Nachrüstpflicht beim Wärmeschutz hat ebenfalls eine Zweijahresfrist.

Für Sie heißt das: Setzen Sie sich – allein oder mit den Miterben – einen eigenen Termin, bis zu dem die Entscheidung fallen soll. Legen Sie ihn so, dass Erbnachweis, Bewertung und Kostenschätzung bis dahin vorliegen und genug Abstand zur Zweijahresgrenze bleibt, um die gewählte Option noch umzusetzen.

Wie gehen wir bei einem geerbten Haus in Groß-Umstadt vor?

„Ein Elternhaus rund um die Odenwälder Weininsel ist eine andere Entscheidung als eine geerbte Etagenwohnung in Darmstadt, weil zum Haus ein Grundstück mit Familiengeschichte gehört. Zwischen der Kernstadt und den Stadtteilen in den Seitentälern liegt beim Bodenwert eine Stufe, die bei Sanierung oder Auszahlung der Geschwister den Ausschlag geben kann. Wir setzen auf Qualität statt Quantität und rechnen mit Erben zuerst alle Wege durch, bevor von einem Verkauf die Rede ist.“

Francie Lindner, Geschäftsführende Gesellschafterin, Wohndetail Immobilien GmbH

Wenn Sie wissen möchten, welchen Wert Ihr geerbtes Haus als Grundlage für diese Entscheidung hat, finden Sie unter Immobilienwert in Groß-Umstadt ermitteln mehr zu unserer Bewertung.

Häufige Fragen

Weiterlesen

• Welche Immobilienmakler in Groß-Umstadt sind auf Erbimmobilien spezialisiert?
• Schenkung zu Lebzeiten als Alternative zum Erbe
• Wohndetail Immobilien in Groß-Umstadt

Verantwortlich

Quellen

• Hessisches Finanzamt – Erbfall und Schenkung
• § 13 ErbStG – Steuerbefreiungen (Familienheim)
• § 13d ErbStG – zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke
• § 28 ErbStG – Stundung
• § 35 GModG – Nachrüstpflicht oberste Geschossdecke
• § 3 GrEStG – Ausnahmen von der Besteuerung
• Stadt Groß-Umstadt – Miet- und Bodenrichtwerte
• Stadt Groß-Umstadt – Ortsgericht