Wie läuft ein Immobilienverkauf in Groß-Umstadt ab?

Die fünf Phasen im Überblick

Der Verkauf folgt fünf Phasen, und jede hat einen eigenen Engpass. Wer die Engpässe vorher kennt, verliert keine Wochen.

Phase 1 entscheidet über alle anderen. Was hier fehlt, muss später nachgereicht werden – mitten in der Phase, in der ein Interessent sich zwischen zwei Objekten entscheidet.

Phase 2 beginnt erst, wenn Preis und Unterlagen stehen. Ein Angebotspreis, der vor dem Start begründet ist, lässt sich gegenüber Interessenten erklären.

Phase 3 endet nicht automatisch beim Spitzengebot, sondern beim Gebot, hinter dem eine bestätigte Finanzierung steht. Erst dann lohnt sich der Auftrag an den Notar.

Phase 4 ist rechtlich die kürzeste und organisatorisch die strengste: Bei Verbraucherverträgen soll der Notar den Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Absatz 2a BeurkG).

Phase 5 liegt vollständig in der Hand von Notar, Ämtern und Banken. Was Sie dort beschleunigen können, entscheiden Sie vorher in Phase 1.

Welche Unterlagen brauchen Sie vor dem Start – und wo bekommen Sie sie?

Für ein Haus in Groß-Umstadt brauchen Sie mindestens einen aktuellen Grundbuchauszug, den Energieausweis, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, die Flurkarte, Bauunterlagen sowie Nachweise über Modernisierungen. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung hinzu.

Dass das Grundbuch für Groß-Umstadt in Dieburg geführt wird, gilt ausnahmslos: Der Bezirk des Amtsgerichts Dieburg umfasst Dorndiel, Heubach, Kleestadt, Klein-Umstadt, Raibach, Richen, Semd, Wiebelsbach und die Kernstadt. Für Sie heißt das: Ein Antrag genügt, egal in welchem Stadtteil Ihr Haus steht.

Der Energieausweis ist keine Formalie für später. Spätestens bei der Besichtigung muss er dem Interessenten vorgelegt werden, nach Vertragsschluss wird er dem Käufer übergeben (§ 80 Absatz 4 Gebäudemodernisierungsgesetz). Liegt noch keiner vor, gehört er an den Anfang der Vorbereitung, nicht an den Tag vor dem ersten Termin.

Welche Kosten trägt der Verkäufer – und welche der Käufer?

Nach der gesetzlichen Grundregel trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch (§ 448 Absatz 2 BGB); nach der Rechtsprechung gehört auch die Grunderwerbsteuer dazu. Der Verkäufer trägt die Kosten der Übergabe. Beides ist nicht zwingend – der Kaufvertrag kann es anders regeln.

Für Sie als Verkäufer ist die Liste überschaubar. Die großen Posten entstehen nicht durch den Verkauf an sich, sondern durch Ihre Ausgangslage: einen laufenden Kredit, eine kurze Haltedauer oder eine nicht selbst genutzte Immobilie.

Wie wird die Maklerprovision in Hessen aufgeteilt?

Die Regel ist Bundesrecht und gilt in Hessen wie überall: Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt: Haben Sie den Makler beauftragt, darf der Käufer nicht mehr Provision tragen als Sie. Lässt sich der Makler von beiden Seiten beauftragen, verpflichten sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe (§ 656c BGB). Beauftragen nur Sie den Makler, können Sie den Käufer höchstens im gleichen Umfang beteiligen – oder die Provision ganz selbst tragen; der Anteil des Käufers wird erst fällig, wenn Sie Ihren gezahlt haben (§ 656d BGB).

Für Sie als Verkäufer heißt das: Haben Sie den Makler beauftragt, gehört mindestens die Hälfte der Provision in Ihre eigene Rechnung.

Eine feste Höhe schreibt das Gesetz nicht vor; sie wird frei vereinbart. Wichtig für Ihre Planung ist deshalb nicht ein marktüblicher Satz, sondern drei Fragen an den Maklervertrag: Wie hoch ist die Gesamtprovision, wie ist sie zwischen Ihnen und dem Käufer aufgeteilt, und wann wird sie fällig? Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf mindestens der Textform.

Für Mehrfamilienhäuser und Baugrundstücke gilt die Teilungsregel nicht zwingend. Dort ist die Verteilung reine Verhandlungssache.

Wann fallen beim Verkauf Steuern an?

Steuer auf den Verkaufsgewinn fällt bei Privatpersonen nur an, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen – und die Immobilie in dieser Zeit nicht selbst bewohnt war (§ 23 EStG). Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.

Zwei Konstellationen sollten Sie besonders prüfen:

• Vermietete Wohnung, nach acht Jahren verkauft: steuerpflichtig, wenn ein Gewinn entsteht.
• Geerbtes Haus: Die Zehnjahresfrist läuft ab dem Kauf durch die Person, die vererbt hat, nicht ab dem Erbfall. Wer erbt, übernimmt die bisherige Haltedauer.

Ob und in welcher Höhe Steuer anfällt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung, bevor der Kaufpreis feststeht. Wir sind keine Steuerberater; wir sprechen die Frage an, bevor der Notartermin feststeht.

Was kostet es, einen laufenden Kredit abzulösen?

Läuft auf der Immobilie noch ein Kredit, kommen zwei Posten auf Sie zu: die Löschung der Grundschuld und unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Beide stehen in keinem Exposé, prägen aber Ihren Nettoerlös.

Löschung der Grundschuld. Der Käufer übernimmt das Grundstück lastenfrei; die Grundschuld Ihrer Bank wird gelöscht. Notar- und Grundbuchgebühren richten sich dabei nach dem Nennbetrag der eingetragenen Grundschuld (§ 53 GNotKG), nicht nach dem Kaufpreis und nicht nach der Restschuld.

Vorfälligkeitsentschädigung. Lösen Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig ab, kann die Bank den Schaden ersetzt verlangen, der ihr dadurch entsteht. Wie hoch das ausfällt, hängt von Restschuld, restlicher Zinsbindung und dem Zinsniveau ab – die Zahl erhalten Sie nur von Ihrer Bank.

Zeitlich wichtiger als die Kosten ist ein anderer Punkt: Die Löschung braucht Unterlagen der Bank. Was andere Eigentümer berichten: Nach einer Umschuldung oder einer Abtretung der Grundschuld mussten sie erst klären, welches Institut die Unterlagen hat. Diese Frage lässt sich in Phase 1 mit einem Anruf klären – in Phase 5 hält sie die Abwicklung auf.

Wie lange dauert der Verkauf insgesamt?

Vom ersten Gespräch bis zum Geldeingang vergehen meist drei bis sechs Monate. Das gilt, wenn Preis und Unterlagen stimmen und der Käufer seine Finanzierung bestätigt hat. Ist der Angebotspreis zu hoch angesetzt oder ist das Grundbuch nicht bereinigt, wird es deutlich länger.

Die Dauer verteilt sich so:

• Vorbereitung: abhängig davon, wie schnell Grundbuchauszug, Energieausweis und Bauunterlagen vorliegen; die ersten beiden lassen sich parallel beschaffen.
• Vermarktung bis zur Einigung: von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten. Den Ausschlag geben Preis, Zustand und wie gut die Unterlagen vorbereitet sind.
• Notarvorbereitung: in der Regel zwei Wochen Prüfzeit für den Vertragsentwurf.
• Abwicklung bis zum Geldeingang: abhängig von den Fälligkeitsvoraussetzungen – Vormerkung, Erklärung der Stadt, Löschungsunterlagen.

Wie sich der Markt zuletzt entwickelt hat, beeinflusst vor allem die Vermarktungsphase. Die Abwicklung nach dem Notartermin bleibt davon weitgehend unberührt: Sie hängt an Behörden und Banken, nicht an der Nachfrage.

Eine Grenze nach unten gibt es auch bei schneller Einigung. Zwei Wochen Prüfzeit vor der Beurkundung und die Fristen der Abwicklung lassen sich nicht beliebig verkürzen – wer ein festes Datum für den Geldeingang braucht, etwa für den Kauf einer neuen Immobilie, plant rückwärts von diesem Datum.

Was passiert zwischen Notartermin und Geldeingang?

Nach der Beurkundung übernimmt der Notar die Abwicklung. Er sorgt dafür, dass der Käufer abgesichert ist, bevor er zahlt, und dass Sie Ihr Eigentum erst verlieren, wenn das Geld da ist.

1. Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt beim Grundbuchamt in Dieburg die Vormerkung für den Käufer. Damit ist sein Anspruch gesichert.
2. Vorkaufsrecht der Stadt: Der Notar teilt der Stadt Groß-Umstadt den Vertrag mit und holt die Erklärung ein, dass sie ein mögliches gesetzliches Vorkaufsrecht nicht ausübt. Das Grundbuchamt darf den Käufer erst eintragen, wenn nachgewiesen ist, dass ein solches Recht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung ausüben (§ 28 BauGB) – die Erklärung der Stadt kann auch früher vorliegen.
3. Löschungsunterlagen: Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Unterlagen zur Löschung der Grundschuld an, gegen Zahlung der Restschuld aus dem Kaufpreis.
4. Fälligkeitsmitteilung: Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis zu zahlen ist. Die Zahlungsfrist steht im Vertrag.
5. Übergabe: Nach Geldeingang übergeben Sie Schlüssel und Unterlagen, sinnvollerweise mit Protokoll über Zählerstände und Zustand.
6. Eigentumsumschreibung: Hat der Käufer auch die Grunderwerbsteuer gezahlt, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus; danach beantragt der Notar die Umschreibung.

Für Sie zählt Schritt 4: Mit dem Geldeingang ist Ihr Teil erledigt. Die Umschreibung im Grundbuch betrifft vor allem den Käufer und kann danach noch eine Weile dauern.

Was gilt für Häuser in der Vorstadt und der Altstadt?

In der Kernstadt von Groß-Umstadt gibt es zwei Besonderheiten, die beim Verkauf Fragen auslösen, bevor sie geklärt sind.

Vorstadt: abgeschlossene Stadtsanierung. Die Vorstadt war Sanierungsgebiet; die Sanierungssatzung ist aufgehoben, und die sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge sind nach Angaben der Stadt Groß-Umstadt mit den Eigentümern abgerechnet. Eine sanierungsrechtliche Genehmigung des Verkaufs, wie sie in einem laufenden Sanierungsgebiet nötig wäre, entfällt damit. Was bleibt, sind Fragen des Käufers: Ist der Ausgleichsbetrag bezahlt? Ist ein früherer Sanierungsvermerk aus dem Grundbuch gelöscht? Wurden Modernisierungen gefördert oder steuerlich begünstigt? Legen Sie Bescheid, Zahlungsnachweis und Förderunterlagen zum Exposé – dann ist die Frage beantwortet, bevor sie die Finanzierung des Käufers aufhält.

Altstadt: historische Hofanlagen. Die Stadt beschreibt die Altstadt über ihre zahlreichen Guts- und Adelshöfe. Wer ein solches Anwesen oder ein Gebäude im historischen Kern verkauft, sollte vor der Vermarktung klären, ob es als Kulturdenkmal eingetragen ist. Auskunft gibt die Untere Denkmalschutzbehörde beim Landkreis Darmstadt-Dieburg. Der Denkmalstatus ändert, welche Unterlagen ein Käufer sehen will – und für Baudenkmäler gilt die Pflicht zum Energieausweis beim Verkauf nicht (§ 79 Absatz 4 Gebäudemodernisierungsgesetz).

Die acht eingemeindeten Stadtteile. Für Dorndiel, Heubach, Kleestadt, Klein-Umstadt, Raibach, Richen, Semd und Wiebelsbach gilt derselbe Ablauf wie in der Kernstadt: dasselbe Grundbuchamt, derselbe Gutachterausschuss, dieselbe Stadt für das Vorkaufsrecht. Unterschiede entstehen hier nicht bei den Ämtern, sondern beim Objekt.

Was verlängert einen Verkauf – und was lässt sich vorher klären?

Eine Sorge, die Eigentümer vor dem Verkauf begleitet, betrifft weniger die Vermarktung als die Unterlagen: Fehlt ein Papier, wenn ein Interessent sich bereits entschieden hat, kostet das Zeit – oder den Käufer.

Was andere Eigentümer berichten: Ein Interessent fordert Grundrisse und Bauunterlagen an, die erst gesucht werden müssen – und hat sich, bis alles beisammen ist, für ein anderes Objekt entschieden.

Vier Punkte lassen sich vor dem ersten Inserat klären:

• Wohnfläche: Stimmt die angegebene Fläche mit Grundrissen und Berechnung überein? Klären Sie Abweichungen, bevor die Fläche im Exposé steht.
• Grundbuch: Sind alle eingetragenen Eigentümer noch die richtigen? Ist ein eingetragener Eigentümer verstorben, müssen die Erben ihr Erbrecht gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen, in der Regel durch Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Beides läuft über das Nachlassgericht – planen Sie dafür Vorlauf ein.
• Grundschulden: Welche Bank hat die Löschungsunterlagen, auch nach einer Umschuldung?
• Vollmachten: Gibt es mehrere Eigentümer, steht einer unter Betreuung, lebt einer weit entfernt? Dann braucht die Beurkundung zusätzliche Erklärungen, unter Umständen eine gerichtliche Genehmigung.

Sind diese vier Punkte vor dem Start geklärt, braucht die Abwicklung nur noch das, was Notar und Ämter ohnehin prüfen. Tauchen sie erst beim Notar auf, verschiebt sich der Geldeingang.

Wie begleiten wir den Verkauf in Groß-Umstadt?

Wir arbeiten die fünf Phasen in derselben Reihenfolge ab – mit dem Schwerpunkt dort, wo die Zeit verloren geht. Am Anfang steht ein Erstgespräch über Ziel und Zeitplan. Danach stellen wir die Unterlagen zusammen, ermitteln den Wert und klären, ob ein Energieausweis fehlt; den Energieausweis vermitteln wir über zertifizierte Fachleute.

In der Vermarktung setzen wir Fotografie, Exposé und bei Bedarf einen 360°-Rundgang ein, organisieren die Besichtigungen und prüfen vor der Einigung die Finanzierung des Käufers. Bis zum Notartermin übernehmen wir die Abstimmung mit dem Notariat. Wer lieber ohne öffentliches Inserat verkauft, kann den diskreten Verkauf wählen.

„Für Groß-Umstadt laufen die Wege anders als in Darmstadt: Die Bodenrichtwerte kommen von einem Gutachterausschuss, der weit über unseren Landkreis hinausreicht, und das Grundbuch liegt in Dieburg. In der Vorstadt kann ein Haus eine Sanierungsgeschichte mitbringen, nach der Käufer fragen. Deshalb legen wir die Unterlagen dazu bereit, bevor das erste Exposé rausgeht, und sagen Eigentümern vorher, welcher Schritt bei ihrem Haus länger dauern kann.“

Francie Lindner, Geschäftsführende Gesellschafterin, Wohndetail Immobilien GmbH

Mehr zu unserem Büro vor Ort finden Sie auf der Seite Wohndetail in Groß-Umstadt, zum Leistungsumfang unter Immobilie verkaufen mit Wohndetail.

Häufige Fragen

Weiterlesen

• Immobilie in Groß-Umstadt privat oder mit Makler verkaufen?
• Bonität von Kaufinteressenten prüfen

Verantwortlich

Quellen

• § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz – Energieausweis beim Verkauf
• § 448 BGB – Kosten der Übergabe und der Beurkundung
• § 656c BGB – Teilung der Maklerkosten
• § 23 EStG – private Veräußerungsgeschäfte
• § 53 GNotKG – Wert einer Grundschuld
• § 28 BauGB – Vorkaufsrecht der Gemeinde
• Stadt Groß-Umstadt – Sanierung Vorstadt
• Weitere Grundlagen: § 17 BeurkG, § 656d BGB, Zuständigkeitsbezirk des Amtsgerichts Dieburg